Despesas acessórias imputáveis: visão geral para proprietários e inquilinos

As facturas de taxas de serviço suscitam frequentemente dúvidas e incertezas entre os inquilinos. Que custos são efetivamente imputáveis? E como é que um senhorio garante que a faturação está em conformidade com a lei? Também é importante que os proprietários saibam como lidar com estes custos de uma forma legalmente correta e quais os itens relevantes para efeitos fiscais no financiamento imobiliário. Neste artigo, apresentamos-lhe uma visão aprofundada dos tipos mais importantes de taxas de serviço, princípios contratuais e dicas práticas para verificar o extrato.

Tipos de taxas de serviço imputáveis: Que taxas de serviço podem os senhorios transferir para os inquilinos?

Em princípio, a obrigação de repartir as taxas de serviço é regida pelo artigo 2.º do regulamento relativo aos custos de exploração (BetrKV). Esta define vários tipos de custos que os senhorios podem transferir para os seus inquilinos no contrato de arrendamento - desde que tal tenha sido acordado contratualmente.

Uma visão geral das taxas de serviço mais importantes

• Imposto predial: Pode ser transferido com uma disposição correspondente no contrato de arrendamento.
  
  
• Abastecimento de água: Custos de consumo, taxas básicas e custos de manutenção do sistema de abastecimento de água.
  
  
• Custos dedrenagem: Taxas de eliminação de águas residuais e utilização de esgotos.
  
  
• Custos de aquecimento: Consumo de combustível, custos de funcionamento e manutenção do sistema de aquecimento, a partir de outubro de 2024 também custos de eletricidade para bombas de calor
  
  
• Fornecimento de água quente: Custos de funcionamento de sistemas centralizados e custos de manutenção.
  
  
• Funcionamento dos elevadores: custos de eletricidade e de manutenção, incluindo para os residentes do rés do chão.
• Limpeza das ruas e eliminação de resíduos: Custos de recolha de lixo e manutenção de inverno.
• Limpeza dos edifícios: Limpeza das escadas e das zonas comuns, se subcontratada.
• Manutenção dos jardins: manutenção dos espaços verdes e dos parques infantis.
• Iluminação: despesas de eletricidade dos espaços comuns.
• Limpeza das chaminés: despesas de limpeza e de inspeção, se não estiverem incluídas nas despesas de aquecimento.
• Seguros: Seguro do edifício residencial e de responsabilidade civil.
• Custos de zeladoria: Salário dos serviços de zeladoria (os custos de reparação não são imputáveis).

Despesas acessórias não recuperáveis

Em contrapartida, certos custos não são imputáveis e devem ser suportados pelo proprietário, nomeadamente

• Custos de reparação (por exemplo, sistemas de iluminação)
• Compra de novos equipamentos, como caixotes do lixo
• Custos administrativos ou seguro de proteção jurídica

Importante: as despesas acessórias susceptíveis de repartição devem ser explicitamente acordadas no contrato de arrendamento. Sem uma base contratual clara, a repartição não é geralmente permitida.

Proteção contratual: Como se regula a repartição no contrato de arrendamento?

Uma redação precisa no contrato de arrendamento é crucial para que os senhorios possam atribuir corretamente os custos operacionais aos inquilinos. Eis algumas boas práticas:

• Referência ao regulamento relativo aos custos de exploração (BetrKV): Uma referência genérica como "O arrendatário suporta os custos de exploração de acordo com o artigo 2.º do BetrKV" é considerada suficiente e abrange todos os 17 tipos de custos acessórios.
• Discriminação dos custos: Especialmente no caso das rendas frias brutas, as rubricas de taxas de serviço devem ser claramente separadas para permitir uma repartição posterior.
• Especificação de adiantamentos realistas: Um adiantamento demasiado baixo pode dar origem a pagamentos adicionais e a conflitos.

Se necessitar de assistência na redação ou revisão de contratos de arrendamento, recomendamos que procure aconselhamento profissional junto de peritos jurídicos, uma vez que não prestamos aconselhamento jurídico.

Aspectos fiscais: Que despesas acessórias são dedutíveis no financiamento imobiliário?

O tratamento fiscal dos custos acessórios depende em grande medida do facto de o imóvel ser ocupado pelo proprietário ou arrendado.

Para os imóveis arrendados

• Despesas com juros de empréstimos: Totalmente dedutíveis como despesas relacionadas com o rendimento se o empréstimo for utilizado para comprar ou renovar o imóvel arrendado.
• Despesas acessórias de aquisição: O imposto de sisa, as despesas notariais e de registo predial, bem como a comissão do agente imobiliário, são deduzidos proporcionalmente ao período de amortização do imóvel.
• Despesas de manutenção: as reparações e as pequenas renovações podem ser deduzidas diretamente como despesas relacionadas com o rendimento, desde que não excedam 15% dos custos de aquisição no prazo de três anos.
• Afetação das despesas de funcionamento: As despesas de seguro do imóvel ou de manutenção do jardim, por exemplo, reduzem o rendimento tributável do arrendamento.

Para imóveis ocupados pelo proprietário

• As taxas de serviço não são, em geral, dedutíveis nos impostos. Há excepções no caso de remodelações relacionadas com a energia ou se houver custos relacionados com o trabalho numa segunda habitação.
• Para um aconselhamento financeiro personalizado, recomendamos os consultores competentes da [von Poll Finance] (https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung).

Diferenças regionais nas despesas acessórias na Alemanha

As taxas de serviço variam consideravelmente de região para região - um aspeto que os senhorios devem ter em conta quando organizam o seu aluguer:

• Na Renânia do Norte-Vestefália, as taxas de serviço são, em média, mais elevadas, com Bona ou Essen, por exemplo, a registarem custos relativamente elevados numa comparação a nível nacional.
• Na Baviera, as taxas de serviço são mais baixas, por exemplo, em cidades como Regensburg ou Rosenheim.
• Este facto deve-se principalmente às diferentes taxas cobradas pelas águas residuais, pela eliminação de resíduos e pelos custos municipais adicionais.

O atual Betriebskostenspiegel 2023 da Associação Alemã de Inquilinos mostra a tendência para o aumento dos custos acessórios - a nível nacional, a média ronda atualmente os 2,51 euros por metro quadrado e por mês. Os custos de aquecimento, em particular, aumentaram significativamente nos últimos anos.

Verificar a fatura dos serviços públicos: dicas para os inquilinos

Os inquilinos podem verificar cuidadosamente a sua fatura de serviços para se certificarem de que só estão a ser cobradas despesas autorizadas:

Verificação formal:

• O extrato foi elaborado atempadamente (no prazo de 12 meses)?
• O período, a chave de repartição e a discriminação dos custos estão completos?

Controlo material:

• Todos os custos são imputáveis (ver regulamento relativo aos custos de exploração)?
• As chaves correspondem ao acordo contratual (espaço habitacional padrão, número de pessoas para a água, se aplicável)?
• Direito de controlo: O inquilino tem o direito de controlar os recibos no prazo de 30 dias após o pedido.

Se existirem dúvidas ou ambiguidades, vale a pena mandar verificar a declaração por um especialista. Também neste caso, gostaríamos de salientar que não prestamos aconselhamento jurídico e recomendamos que, em caso de dúvida, contacte um advogado especializado ou uma associação de inquilinos.

Riscos associados a declarações incorrectas de despesas acessórias

Se as declarações de despesas acessórias não forem elaboradas corretamente, podem ocorrer as seguintes consequências

• Perda do direito a despesas adicionais: Se o prazo de 12 meses for cumprido e forem cometidos erros formais, os pedidos podem ser anulados.
• Direito de retificação do senhorio: as correcções podem ser feitas no prazo de 30 dias após a descoberta do erro.
• Direito de oposição do inquilino: Possível dentro do prazo, por escrito, indicando os erros.
• Pagamento sob reserva: Evita o atraso do aluguer em caso de contestação dos montantes.
• Em caso de faturação intencionalmente incorrecta, pode ser pedida uma indemnização.